Mali by záujemcovia o kúpu bytu dlho otáľať? Analytici naznačujú, že zdražovanie klope na dvere

Čísla hovoria jasnou rečou. „Oproti predošlému štvrťroku sa ceny znížili už iba o 0,2 percenta, kým na jeseň evidujeme pokles ešte o viac ako dve percentá,“ konštatuje v komentári analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Roman Vrbovský.

Opäť platilo, že klesali hlavne ceny bytov, zatiaľ čo ceny domov vzrástli. Najvýraznejší pokles cien zaznamenali v Nitrianskom kraji, Košičania si museli za bývanie dokonca priplatiť.

„Kumulatívne sa za celý rok 2023 priemerná cena nehnuteľností znížila o takmer 159 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá poklesu o šesť percent,“ vyčísľuje Vrbovský, pričom najvýznamnejšiu úlohu tu zohral Bratislavský kraj. Na uvedenom poklese sa podieľal vyše 70 percentami, ďalších približne 13 percent prislúcha Košickému kraju.

V porovnaní s predchádzajúcim (tretím) štvrťrokom klesli ponukové ceny nehnuteľností na bývanie vo štvrtom štvrťroku 2023 o 0,2 percenta. Priemerná cena bývania za štvorcový meter, ktorá je aktuálne 2 433 eur, je oproti predchádzajúcemu kvartálu o päť eur lacnejšia. Medziročné tempo rastu sa v poslednom kvartáli 2023 dostalo do výrazne záporných čísel, keď sú nehnuteľnosti lacnejšie o 8,6 percenta.

Priemerná cena bytov v sledovanom období klesla na 2 685 eur za štvorcový meter. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sú ceny bytov o 0,7 percenta nižšie (medziročne o 7,6 percenta).

„Klesali najmä ceny menších bytov, jednoizbových až trojizbových,“ dopĺňa analytik. Naopak, poskočili priemerné ceny domov.

Dostupné mesačné štatistiky podľa Vrbovského signalizujú, že ceny dosiahli dno pravdepodobne v septembri.

„S týmto záverom koreluje aj vývoj mesačných údajov o čistom prírastku úverov na nehnuteľnosti. Definitívne potvrdenie tohto predpokladu však budeme môcť poskytnúť až s odstupom času,“ uzavrel analytik.

Je vhodné s kúpou bývania ešte čakať?

Tých, ktorých v kúpe nehnuteľnosti doteraz brzdili nielen ceny, ale aj situácia na trhu, rast úrokových sadzieb na hypotékach či sprísňovanie podmienok bánk pri schvaľovaní úverov, zaujíma, ako sa ceny budú vyvíjať. „V januári sa realitný trh začal rozbiehať, preto nepredpokladám, že budeme svedkami ďalšieho zlacňovania nehnuteľností,“ myslí si Róberta Mecková, riaditeľka FinGo.sk recloud.

Očakáva, že ceny ostanú približne na súčasnej úrovni, prípadne začnú mierne rásť. „Aj štatistiky, ktoré zverejnila NBS, ukazujú, že ceny pravdepodobne našli svoje dno už v septembri a v závere roka stúpali, hoci zatiaľ len pomalým tempom,“ dodáva.

Upozorňuje však na prehlbujúci sa rozdiel medzi novostavbami a staršími nehnuteľnosťami. „Keď sa obzrieme do minulosti, ešte v období pred vypuknutím vojny na Ukrajine a zvyšovaním úrokových sadzieb na hypotékach sme približne päť rokov pozorovali minimálny cenový rozdiel medzi novostavbami a takzvanými ‚secondhandovými‘ bytmi,“ vysvetľuje.

Predchádzajúci rekordný rast cien nehnuteľností poháňaný vysokým dopytom podľa nej spôsobil, že staršie nehnuteľnosti stáli takmer rovnako ako niektoré developerské projekty. Keď teda kupujúci pri novostavbe zohľadnil ešte aj nižšie mesačné náklady za energie, fond opráv a správu, bolo rozhodnuté. „Častokrát sa rozhodol kúpiť radšej nehnuteľnosť v niektorom z developerských projektov, a to aj za cenu dlhšieho čakania na jej reálne odovzdanie. Toto platilo najmä vo väčších mestách,“ konštatuje Mecková.

Nožnice medzi cenami novostavieb a starších bytov sa roztvorili výraznejšie

Tento trend sa však zmenil a byty v starších bytových domoch sa tešia čoraz väčšiemu záujmu. Nesporne je za tým situácia na hypotekárnom trhu. Analytici sa zhodujú, že to pozorujú už vyše roka. „Pre horšiu dostupnosť hypoték kupujúci väčšinou siahajú po lacnejších nehnuteľnostiach, respektíve hľadajú cesty, ako sa k nehnuteľnosti dostať za menej peňazí,“ dodáva Mecková.

Kupujúci si tak môžu dovoliť doslova „žmýkať” predávajúcich. „Pýtajú si aj zľavy, na aké sme dlhé roky neboli zvyknutí. Nie je výnimkou, ak sa napríklad dom s prvotnou predajnou cenou 350-tisíc eur nakoniec predal len za 300-tisíc eur,“ dopĺňa riaditeľka FinGo.sk recloud.

Developeri sa snažia odolávať

Ochota spustiť z ceny, samozrejme, záleží od predávajúceho. „Ak mu predaj neponáhľa, radšej si počká na kupujúceho s vyššou bonitou, ktorý je ochotný zaplatiť viac,“ hovorí Mecková. Takéto situácie sú podľa nej skôr výnimkou. Vo všeobecnosti sa ponuka musí trhu prispôsobiť a ak sa dostupnosť hypoték v blízkom čase výraznejšie nezvýši, tento trend bude zrejme pretrvávať.

Pokiaľ ide o byty a domy v novostavbách, developeri síce vlani mierne znížili cenníkové ceny, respektíve výraznejšie dotovali kúpu nehnuteľností rôznymi lákavými akciami, ale tieto pohyby boli v porovnaní s poklesom cien starších nehnuteľností podstatne nižšie. „Keď sa pozrieme napríklad na dvojizbové byty, podľa štatistík NBS sa priemerná cena za štvorcový meter pohybuje na úrovni viac ako 2 800 eur,“ dodáva finančníčka. Pri byte s rozlohou 50 štvorcových metrov teda ide o cenu okolo 140-tisíc eur.

Realita na trhu je však podľa nej taká, že aktuálne viete kúpiť napríklad dvojizbový byt v pôvodnom stave v staršom paneláku v Košiciach už od 110-tisíc eur, ale cena dvojizbového bytu v novostavbe sa pohybuje od 165-tisíc eur. No vždy sa nájdu kupujúci, ktorí preferujú novostavby, lebo sa nechcú vzdať ich výhod.

Akým smerom sa budú hýbať ceny nehnuteľností

Závery NBS o stabilizácii cien na realitnom trhu, čo je zásadná informácia, potvrdzujú aj dáta Realitnej únie SR za január 2024. „Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa zvýšila už druhý mesiac po sebe a dokonca prekonala úroveň z júna 2023,“ hovorí pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

V januári ručička barometra skončila na čísle 2 638 eur za štvorcový meter, pričom vlani v júni to bolo 2 624 eur za tú istú výmeru. „Témou teraz začína byť, dokedy ceny na realitnom trhu budú stagnovať a kedy sa dostanú do rastovej fázy. Je pravdepodobné, že smerom hore ich začne tlačiť už samotný sentiment účastníkov trhu,“ myslí si Kubrický.

Predávajúci podľa neho prestanú ponúkať veľké zľavy a kupujúci sa budú snažiť stihnúť kúpu ešte skôr, ako sa ceny zasa začnú šplhať hore. Nákupy môžu záujemcovia spustiť už na jar, keďže ide o tradične silné obdobie na realitnom trhu.

Predpokladom teda je, že aj v roku 2024 budú ceny nehnuteľností dosahovať zaujímavú dynamiku. „Sledujeme pokles cien starších nehnuteľností na sekundárnom trhu a domnievam sa, že tento typ nehnuteľností ešte v tomto roku mierne na cene poklesne. Následne budeme svedkami stagnácie cien bytov na sekundárnom trhu,“ predikuje pre Štandard analytik Viktor Obtulovič zo spoločnosti Wilusa real estate.

Ďalším impulzom na kúpu môže byť pokles úrokových sadzieb na hypotéky v druhom polroku 2024. „Napriek pozitívnym signálom však na konci decembra dvojciferný ročný nárast cien nehnuteľností nečakajme,“ konštatuje Kubrický.

Mecková uzatvára, že je veľmi pravdepodobné, že sa ceny starších bytov a novostavieb tak skoro k sebe nepriblížia.