Spoliehať sa na pokles cien bytov môže byť nebezpečné. Fixáciu si dajte na päť rokov

Pred rokom by priemerne zarábajúci človek mohol dostať hypotéku takmer 110-tisíc eur. Dnes pri tom istom príjme môžete získať len 75-tisíc eur. Prekvapuje ma, že sa stále robí rozdiel medzi starými a novými bytmi. Niekedy akoby realiťáci robili propagandu developerom, hovorí finančný sprostredkovateľ Perspective Group Igor Koso.

Podľa štatistického úradu začali ceny bytov a domov medzikvartálne klesať – prvýkrát po troch rokoch. Ak si chcem kúpiť nehnuteľnosť, mám radšej počkať na lepšiu cenu?

Je to ťažká otázka. V roku 2022 dala Národná banka Slovenska (NBS) stanovisko, že máme najnedostupnejšie nehnuteľnosti, lebo úrokové sadzby začali stúpať, mzdy ostali relatívne nízke a ceny bytov sú zatiaľ vysoké. Osobne si myslím, že v krátkodobom horizonte budú ceny nehnuteľností klesať. V dlhodobom horizonte môžu iné faktory pôsobiť naopak, v smere ich nárastu. Ak je pre vás kúpa životnou nevyhnutnosťou, asi by ste nemali čakať. Spoliehať sa na pokles môže byť nebezpečné a aj úrokové sadzby sa môžu zvýšiť. Môžu sa aj zhoršiť pravidlá NBS na poskytovanie úverov. Čakal by som len v prípade, ak kúpu beriete ako investičnú záležitosť.

Európska centrálna banka (ECB) avizuje ďalší rast úrokových mier. Pokiaľ si chcem zobrať hypotéku, asi sa neoplatí čakať na toto zvyšovanie, ktoré mi úver zdraží. Ak mám ale našetrené, mám radšej počkať na ďalší pokles cien nehnuteľností?

Nedáva mi zmysel kúpiť si nehnuteľnosť za hotovosť. Hoci sú úrokové sadzby vyššie, ako donedávna boli, sú stále výrazne nižšie, než je inflácia. Aj keby som mal hotovosť, vezmem si aspoň čiastočne hypotéku. Pri investičnej nehnuteľnosti by som s kúpou pár mesiacov počkal. Môžem sa mýliť, ťažko sa odhaduje.

Počas krízy v 2009 som si myslel, že proces bude u nás analogický ako v Spojených štátoch a dôjde k poklesu o päťdesiat percent a došlo k poklesu o 25 percent. Ani teraz podľa mňa nebude pokles taký veľký, lebo máme dlhšie fixácie, než je zvykom v zahraničí. Závisí to aj od lokality – niekde to môže klesať menej a inde viac.

Najmenej zrejme v Bratislave.

Napríklad v centre Bratislavy zrejme k poklesu nedôjde, ale okrajové časti môžu klesnúť viac. Prekvapuje ma, že sa stále robí rozdiel medzi starými a novými bytmi, lebo neviem, či je tam až taký rozdiel v kvalite. Niekedy mi to pripadá, akoby realiťáci robili propagandu developerom, lebo z nich žijú.

Podľa údajov štatistického úradu však staré byty klesajú viac, nové dokonca stále rástli, len pomalšie.

Otázka je, či sa novostavby v súčasnosti aj reálne kupujú. Počas hypokrízy bol istý čas dosť veľký rozdiel medzi ponukovými cenami bytov na internete, a medzi cenami, za ktoré sa obchod reálne uskutočnil.

Stúpajú aj ceny stavebných materiálov a predpokladá sa, že starú nehnuteľnosť budem musieť prerábať. To by aj logicky malo cenu starých bytov tiahnuť dole.

Je to vec názoru. Mám klientov kupujúcich nové aj staré byty a až taký veľký rozdiel v tom nevidím. Po technickej stránke to neviem a ani nechcem posudzovať.

Stále máme nižšie úroky než Česko, ktoré neprijalo euro – oni majú až okolo sedem percent, zatiaľ čo u nás banky ponúkajú asi štyri percentá. Môžeme sa dostať až na českú úroveň?

Môžeme. V októbri 1981 bola inflácia v USA tak vysoká, že americké hypotekárne banky ponúkali hypotéky s 30-ročnou fixáciou za vyše 18 percent. Rok predtým to bolo „len“ 13 percent. Podobná situácia bola vtedy aj v Európe. Napríklad vo Francúzsku. Priemerná úroková sadzba, ktorú platil Američan na storočnej báze (1913–2013) je 4,5 percenta. Nie je pravda, že hypotekárny úver musí stáť jedno alebo štyri percentá. Jednopercentný úrok je historická anomália a nemá precedens. Asi sa nemusíme baviť o tom, že to nebolo dobré. Dvíhanie úrokových sadzieb na eure je limitované rizikom bankrotu zadlženého južného krídla eurozóny, preto sa deje pomaly. Dvíhanie závisí od toho, či sa bude viac riešiť inflácia alebo riziko bankrotu južného krídla. Alebo nájdeme riešenie, aby bol aj vlk sýty, aj ovca celá.

Uvediem jeden zaujímavý historický príklad. Počas napoleonských vojen sa Spojené kráľovstvo financovalo za štyri percentá a Napoleon za šesť percent. Existuje názor historikov, že tento dvojpercentný rozdiel výrazne prispel k Napoleonovej porážke. Vtedy išlo o dve najvyspelejšie krajiny – technologicky, hospodársky aj vojensky. Vedúca mocnosť vtedajšieho sveta mala úrokovú sadzbu štyri percentá a donedávna mal bežný retailový klient na hypotéke s desaťročnou fixáciou 0,99 percenta. Je to nezmysel.

Hovorí sa o existencii prirodzenej úrokovej miery, ku ktorej vždy v konečnom dôsledku smerujeme.

Skúste si predstaviť, že si my dvaja sadneme, zložím vám 250-tisícovú nehnuteľnosť, požiadam vás o 200-tisíc eur, ktoré máte a v danej chvíli nepotrebujete, a za to vám budem platiť jedno percento na 30 rokov. Dáte mi to za jedno percento?

Asi by som v tom nevidel zmysel.

Ani by to zmysel nemalo. Pri 4,5 percenta by ste sa však tých 200-tisíc už možno vzdali.

Prejdime ešte k praktickej rovine. Ak sa dostaneme na českú úroveň, hrozí nám hypotekárna kríza, pri ktorej ľudia nebudú zvládať splácať domy a byty?

Predpokladám, že počet tých ľudí stúpne. Keď som sa bavil s klientmi, ktorí boli nadšení z 1,5-percentných sadzieb, hovoril som im, tie ceny bytov s nimi zostanú, hoci úrokové sadzby raz stúpnu. Ak sa môžem pochváliť, za vyše trinásť rokov existencie našej firmy nemáme jediného klienta, ktorý by zlyhal a prestal splácať úver. Je veľmi dôležité, ako si to nastavíte. Splátka hypotekárneho úveru by nemala presahovať tridsať percent čistého príjmu, inak máte problém.

Príklad: máte vysoký príjem a banka vám ponúkne úver so splátkou na úrovni polovice vášho čistého príjmu. Hoci vám legálne ostane ešte polovica príjmu, čo spravíte, ak vás vyhodia? Ste si istý, že nájdete takú istú prácu a tak rýchlo? Ste si schopný urobiť z toho optimálne polročnú rezervu, aby ste dokázali úver splácať a aj existovať? Niektorí ľudia si brali úvery nad svoje pomery, aj dnes žijú ľudia v bytoch, na ktoré nemajú. Hoci úver dostali, neznamená to, že si ho mali zobrať.

Ďalšie dva roky má 44 percent hypoték pred refixáciou, takže uvidíme, čo to spraví.

Som presvedčený o tom, že banky si už teraz pripravujú opravné položky. Majú to spočítané a určite majú už teraz odhady. Nemyslím si však, že by sa slovenský hypotekárny trh dostal do nejakých rizík.

https://standard.sk/326292/takmer-polovicu-hypotek-na-slovensku-caka-zvysenie-urokov/

Na ako dlho si dnes má človek zobrať fixáciu?

Pred rokom by som povedať na desať, ale dnes hovorím, že na päť rokov.

Ako ovplyvnili úroky dostupnosť úveru? Priemerná mzda je 1 300 eur, čistá mzda je tisíc eur. Čo si dnes človek dovolí?

Keby sme sa stretli pred vyše rokom, pri 1-percentnej úrokovej sadzbe by ste dostali pri tisíceurovom čistom príjme bez rodiny, bez iných úverov a bez negatívnych záznamov v úverovom registri pri úvere na 30 rokov necelých stotisíc eur. Na výnimku pri veku do 35 rokov by ste dostali takmer 110-tisíc eur. Dnes dostanete pri tom istom príjme 75-tisíc eur pri štvorpercentnej úrokovej sadzbe. To musí ovplyvniť aj ceny bytov. Logicky to viac ovplyvňuje lacnejšie byty a bohatší ľudia sa dostanú k väčším nehnuteľnostiam.

Znižuje sa aj segment ľudí, ktorí si môžu dovoliť úver. Ideálne by ste mali mať partnera, nemať veľa detí a mať do 35 rokov. Dopyt sa bude zrejme znižovať.

To je viditeľné. Ponuka sa bude musieť prispôsobiť dopytu. Ceny zrejme budú klesať, ale nedovolím si tvrdiť o koľko.

Prečo by ceny nemali klesať tak rýchlo?

Pre cenu stavebného materiálnu a vyťaženosť stavebných kapacít. Je problém nájsť si partiu robotníkov, ktorí vám kvalitne prerobia byt, lebo všetci majú zákazky. Postaviť dom je ešte ťažšie. Ďalším problémom sú stavebné konania. Ich dĺžka a zložitosť. Veľa sa o tom aj písalo. Hádam sa podarí niečo s tým urobiť. Ďalším problémom sú zelené regulácie. Je ich čoraz viac a aj ich vinou postupne rastie cena rezidenčných nehnuteľností.

Cenová ponuka niekedy drží len niekoľko týždňov alebo dokonca iba pár dní.

 V tomto smere nerozumiem myšlienke nájomných bytov. Kto ich bude stavať? Dovezú sem Rumunov? Klienti mi hlásia, že majú problém vôbec niekoho zohnať na stavbu alebo prerábku, vyberať si vôbec nemožno.

Hovorí sa, že pre zastavenie rastu cien nehnuteľností developeri dokonca zmrazujú posledné fázy niektorých projektov.

Kamarátka projektantka u známeho bratislavského developera, ktorý sa zameriava na rezidenčné nehnuteľnosti, mi hovorila, že dokončujú niektoré projekty. Developer sa však nevyjadril, či bude stavba pokračovať ďalej. O dva roky môže byť situácia taká, že robotníci, ktorí majú teraz veľa roboty, budú obvolávať záujemcov, lebo budú bez práce. To sa stalo v 2011.

V Česku zaznamenali pokles cien nehnuteľností pred trištvrte rokom a trh tam akoby zamrzol…

… poklesol objem obchodov. Toto je typické napríklad na burze. Jeden z indikátorov, že má trh klesnúť, je, že sa zníži objem realizovaných obchodov. Máte stále vysoké ceny, ale máte zamrznutý trh.  Deje sa výrazne menej obchodov. Potom môže, ale aj nemusí prísť efekt pádu z útesu.

Čaká nás podobný scenár – teda pokles obchodov?

Neorientujem sa v českom trhu, ale pripomína mi to scenár z burzy pred poklesom cien.

Čo sa stane s nájmami?

Stúpajú. Je to logické, lebo klesá počet ľudí, ktorí dostanú úver a môžu si kúpiť nehnuteľnosť. Zároveň dopyt po nájmoch zvyšujú odídenci z Ukrajiny.

Ovplyvnili utečenci výrazne rast nájmov?

Neviem, či vôbec existuje inštitúcia, ktorá by dokázala kvantifikovať, do akej miery aké faktory ovplyvňujú rast nájmov. V bratislavských uliciach však vidím veľa áut s ukrajinskou ŠPZ a predpokladám, že si tu nekúpili byty, ale žijú v nájmoch.

Ak stúpajú nájmy, investičná nehnuteľnosť by dávala zmysel.

Áno, ale otázka znie, či by nebolo výhodnejšie zariskovať a počkať s kúpou pár mesiacov. Nečakal by som však roky, ale naozaj len nejaké mesiace.

Čiže vidíme niekoľko protichodných trendov, ale nečaká nás zrejme zásadná korekcia na trhu a prepad cien nehnuteľností.  

Budúcnosť nepoznáme, môžem sa mýliť. Burze sa venujem už vyše 25 rokov a mám polovičnú pravdepodobnosť úspechu. Keby som mal úspešnosť 51 percent, som miliardár, ale, žiaľ, nie som. Moje chybné predikcie ma už v minulosti stáli hodnotu trojizbového bytu v Bratislave. Som už na vlastnej škode poučený, a preto veľmi opatrný prognostik.